أهلا وسهلا بكم في منتدى المراجع المصرى/المحاسب القانونى محمد صفوت نتمنى لكم اجمل الاوقات برفقتنا
ضع وصفاً للصورة الأولى الصغيره هنا1 ضع وصفاً للصورة الثانية الصغيره هنا2 ضع وصفاً للصورة الثالثه الصغيره هنا3 ضع وصفاً للصورة الرابعه الصغيره هنا4
العودة   منتدى المراجع المصرى/المحاسب القانونى محمد صفوت > منتديات المحاسبه > منتدى المحاسبه الماليه
« آخـــر الـــمـــشـــاركــــات »
         :: مفهوم الدعم والمقاومة (آخر رد :دعاء يوسف علي)       :: أفضل أنواع التداول (آخر رد :دعاء يوسف علي)       :: خطوات التسجيل في فرنسي تداول (آخر رد :دعاء يوسف علي)       :: شروط تسجيل عضوية بموقع حراج (آخر رد :دعاء يوسف علي)       :: رسوم الحساب الاستثماري في تداول الراجحي (آخر رد :دعاء يوسف علي)       :: اعتماد العزل (آخر رد :مروة مصطفي)       :: شركة امتلاك (آخر رد :مروة مصطفي)       :: كيفية شراء الاسهم الامريكية الحلال (آخر رد :سلمي علي)       :: طريقة تحويل العملات المختلفة (آخر رد :سلمي علي)       :: حجابات شيفون (آخر رد :سلمي علي)      

إضافة رد
 
أدوات الموضوع انواع عرض الموضوع
  #1  
قديم 12-26-2013, 01:22 AM
كريم محمد كريم محمد غير متواجد حالياً
مدير عام
 
تاريخ التسجيل: Jan 2013
المشاركات: 868
افتراضي فيديو ندوه القواعد العلمية والفنية للخبرة و التثميين اعداد الخبير المثمن الاستاذ / طارق القرش











مقدمــــــــه
****
التسلسل التاريخى لمهنة الخبرة و التثميين :
بداية لمهنة الخبرة و التثميين بدات فى مصر على يد الاجانب و تمرسها بعض المصريين المعاونيين للاجانب حتى تمصرت المهنة بالكامل الان بموجب القوانيين المنظمة لذلك ( ق رقم 100 لسنة 1957 ) 0
و كانت تعتمد على ما لدى الخبير من خبرات سابقة فى تقدير الاشياء للبيع بالمزاد العلنى على يد الخبير المقدر للاشياء فبالتالى ترتبط مهنة التثميين مع مهنة الدلالة التصاق وثيق لانهاء العملية بتكامل بين طرفى المنظومة و ايضا من الممكن ان يقوم الخبير بعملية البيع بالمزاد ( الدلالة ) و يمكن ان يتعاون الخبير مع الدلال فى اتمام عملية التثميين و البيع للاشياء المراد تثمينها و بيعها و هنا يجب ان نعترف ان المهنة تعتمد اعتماد كلى على الشخص القائم بها 0
تعريف التثميين :التعريف البسيط للتثميين هو تقدير للقيمة و بشكل ادق هو بيان مكتوب بشكل مستقل و محايد على يد خبير مؤهل ذو باع فى المهنة يضع رايا محايدا للشئ المقييم مدعوم بوصف و رسومات و تحليلات للبيانات المستمدة من السوق على وجه الاعتياد 0
*الهدف من عملية التثميين ( التقييم ) :
هو تنظيم و تحليل بيانات السوق للاجابة على تساؤلات العملاء عن خصائص الاشياء و قيمتها 0
و تستخدم التقنيات الرياضية فى التثميين و لكن لا تعتبر هى جوهر العملية و لكن تعتبر احد الادوات التى يستخدمها الخبير المثمن لفهم مسار التقييم 0
و لا يقل فهم الاحتياجات و الدوافع بالنسبة فى تحديد القيمة عن فهم المناخ الذى تتم فيه الصفقات و لا تقل اهمية بل هما متساويان فى الاهمية 0

* ملخص عملية التثميين :
1 ـ تعريف مشاكل التثميين 0
2 ـ تخطيط عملية التثميين 0
3 ـ جمع البيانات الخاصة بالعملية و تحليلها 0
4 ـ تكوين الراى 0
5 ـ تقدير القيمة 0
6 ـ مناهج القيمة الثلاث و هى : الكمية ـ النوعية ـ الغرض 0
7 ـ التوفيق بين مناهج القيمة الثلاثة لتقدير القيمة النهائية 0
8 ـ اعداد التقرير 0

و يمكن تلخيص عملية التثميين كما يلى :

* عملية التثميين 000 تحديد الشئ المراد تثمينه 00000 تعريف قيمته 0000تاريخ سريان التثميين 000000 منظور التثميين 00000 الغرض من التثميين 0
*خطة عملية التثميين 0000تحديد الاشخاص و الادوات اللازمة لعملية التثميين 00000 الجدول الزمنى 00000 تحديد البيانات و مصادرها 0
* جمع البيانات و تحليلها 0000 تجميع البيانات 00000 عمل الحسابات اللازمة 000000 المقارنة بين مصادر المختلفة للبيانات 0


و سوف نتناول فى هذا السرد احدى عناصر التثميين و هى العقارات

النعريف بمشاكل التثميين :
ان تعريف مشكلة التثميين هى المفتاح الرئيسى فى عملية التثميين فان لم نتعرف على المشكلة بوضوح بالتالى تؤثر على نتيجة التحليلات و النتائج المترتبة على التثميين فلذلك يجب اجراء الخطوات الاتية بكل دقة و بطريقة صحيحة و هى :
* تحديد العقارالمراد تثمينه( النعريف ـ الوصف ـ ايضاح و تبيين الحدود ) 0
* تحديد حقوق الملكية 0
* تحديد القيمة المراد تقديرها ( تعريف القيمة ) 0
* تحديد زمن سريان التثميين 0
* وصف منظور التثميين الذى اعتمد عليه التثميين 0
* الغرض من التثميين و استخدامه 0

و سوف نبدا بشرح كل بند من البنود السابقة :

اولا : التعريف بالعقار المراد تثميينه :
يتضمن العقار المراد تثمينه و اى ممتلكات شخصية يتضمنها التقديرالنهائى للقيمة و يجب ان نهتم على وجه الخصوص بتحديد ما يلى :
ـ اثاث ـ اجهزة غير ملحقةبصفة دائمة بالعقار 0
ـ التجهيزات التجارية الثابتةو الملحقة بصفة دائمةبالعقار و تظل ملكية شخصية 0
ـ الموجودات الاخرى 0
ـ التراخيص الخاصة بتشغيل المشروع 0
و لكل مما سبق تقرير منفصل و اعمال التثميين التى تتضمن ممتلكات خاصة و تكون قيمتها كبيرة بالمقارنة بالعقار تخضع لنفس المعايير و يجب على الخبير المثمن الذى يقون بتثميين ممتلكات خاصة ان يحكم العمل الموكل له بكفاءة 0

التوصيف القانونى للعقار : موقع العقار على الطبيعة ـ التوصيف القانونى لحدود العقارو عادة نستخدم الخرائط لتحديد موقع العقار على ارض الطبيعة 0

تحديد حقوق ملكيةالعقار المراد تثميينه :
تتاثر قيمة العقار باى شئ يحد من استعماله مثل عقود الايجار ـ التراخيص ـ الارتفاق ـ التعديات ـ الحدود المشتركة بين ارضين و شروط الملكية العقارية و قوانييم المساحة ـ فك الزمام ـ القوانيين المحلية للبناء ـ التشريع الخاص بالتنمية ـ عوامل البيئة 0

تعريف القيمةالمطلوب تقديرها :
تعريف القيمة دورا اساسيا فى عملية التثميين كى نتعرف على الصفقات المستخدمة كمقياس للمقارنة 0

*انواع القيمة :

قيمة السوق: MARKET VALUE
هى اعلى قيمة ( سعر ) ممكن الوصول اليه فى ظل سوق تنافسى فى ظل علم كلا من البائع و المشترى بالمعلومات الكافية عن العقار 0

قيمة الاستثمار : INVESTMENT VALUE
هى قيمة العقار بالنسبة لمستثمر له اهداف استثمارية محددة هذه الاهداف قد تكون عائد الاستثمار بعد دفع الضرائب و ظل شروط محددة او حدوث تدفق نقدى محدد فى المستقبل 0

القيمة الضمنية : VALUE IN USE
و هى القيمة بالنسبة للمشترىمعتمدة على دوافع خاصة به و فى هذه الحالة قد يكون هذا السعر اعلى من القيمة السوقية ( مثل عقار ملاصق و فى حالة التوسع يعود بالنفع على المشترى نتيجة الدمج بين العقاريين ) 0

قيمة المشروع الدائم : VALUE OF A GOING CONCERN
هى قيمة مشروع قائم و ناجح و ليس قيمة املاك او عقار التى يستخدمها المشروع و يعتبر هذا هو القيمة الضمنية 0


القيمة التامينية : INSURABLE VALUE
و هى قيمة تكلفة الاحلال بالنسبة للاجزاء المعرضة للتدمير فى العقار 0

القيمة المقدرة : ( القيمة الجزافية ) ASSESSED VALUE
و هى القيمة المتخذة اساسا لربط الضريبة و هى تقارب سعر السوق 0

القيمة الدفترية : BOOK VALUE
هى القيمة المسجلة بالقوائم المالية للمالك و هى تعتبر ادنى سعر 0

القيمة العادلة : FAIR VALUE
هى القيمة المتوقعة بصورة معقولة فى بيع عاجل اى ان كلا من البائع و المشترى يتصرفان بتعقل و علم و دون حاجة للبيع الملحة 0


قيمة التصفية : سعر التصفية LIQUIDATION VALUE ( PRICE )
و هو السعر الذى يضطر البائع لقبوله بعد عرضه العقار لمدة طويلة دون طلب 0
قيمة المكان الشاغر : VALUE AS VACANT
هو اعلى سعر تقريبى يمكن ان يباع به العقار فى ظل ظروف سوق تنافسى 0

( مبادئ التثميين )
تتاثر قيمة العقار بعقدة عوامل و اهمها العوامل المادية و الاقتصادية و الحكومية و الاجتماعية و عامل اساسى الموقع 0
و هناك عوامل اخرى عديدة تؤثر فى تحديد قيمة العقار منها :
تحديد المنافع المستقبلية ـ الاحوال التى تؤثر على العقار ـ الرغبة فى الشراء 0
و نتج عن هذه العوامل مبادئ التوقع و التغير و البدائل 0
* العوامل الاخرى :
العرض و الطلب ـ المنافسة ـ التوازن ـ التطابق ـ الاضافات ـ فائض الانتاجية ـ اقصى و افضل استخدام 0
تعريف سريان التثميين :
هو التاريخ الذى يصبح فيه تقدير القيمة سارى المفعول و هو مطلوب بسبب مبدا التغيير فالقيمة تتغير بتغير الزمن و باختصار فان تاريخ التقييم هو اخر يوم معاينة للعقار يحدده البائع 0
*منظور التثميين و الافتراضات و الشروط المقيدة له :
يحدد منظور التثميين مقدار الجهد ان يبذل فى عملية التثميين و يجب ان يتضمن هذا المنظور البيانات التى تم جمعها و تحليلها و الوسائل المستخدمة فى التثميين 0
و فى بعض الحالات يختار العملاء ارفاق مسح و تقرير ملكية و فى حدوث ذلك غالبا ما نضطر الى افتراض عدم وجود مشكلات فى المسح او سند الملكية و بالتالى يتولد عن ذلك الشروط التالية :
* ان يكون العقار فى حوزة المالك و تحت ادارته بكفاءة 0
* ان يكون تقدير القيمة معمولا به فقط فى تاريخ سريان مفعوله 0
* ان يتم التثميين للعقار على افضل استخدام له 0
* الا تقع مسئوليةعلى الخبير عند تغير الظروف التى تؤثر على العقار و قيمته * الا يكون الخبير المثمن مسئولا عن تاثير المسائل القانونية على القيمة الا فيما يختص بالشروط المكتوبة او اى شروط اخرى يحددها العميل 0
* ان الملكية قابلة للبيع و ان يكون التوصيف القانونى صحيحا 0
* ان القياسات الواردة بالمسح او الخرائط صحيح و الا يكون هناك اى حدود متداخلة مع الغير او اعتداء على حقوق الغير 0
و ان الرسومات و الخرائط للمساعدة على تكوين تصور للعقار و ليس لاى غرض اخر 0
* يجب ان يكون حدود العقار يمكن تطبيقا عمليا و روجعت مع السلطات و الخبير غير مسئول عن خطا الغير 0
* يجب الا يكون هناك عيوب خفية او مواصفات مغايرة لما ورد بتقرير الخبير

تخطيط التثميين :
يجب على الخبير المثمن ان يضع التخطيط المناسب لاجراء الاعمال الموكلة له و يتطلب هذا التخطيط :
تحديد الافراد و الاجهزة المطلوبة لعملية التثميين
تحديد البيانات المطلوبة و مصادرها و هى بيانات عامة و بيانات محددة 0
و البيانات العامة تشمل المنطقة المجاورة للعقار و المدينة و المنطقة و الدولة
البيانات المحددة هى بيانات ذات العقار
و من اهم المعلومات التى تحدد القيمة للعقار : هى الخصائص المادية للعقار كا الدخل العائد من العقار ـ الفرص البديلة للاستغلال ـ التغيرات فى اسعار السوق 0

و فى ضوء ما سبق يتم اعداد التقرير النهائى لعملية التثميين من الخبير المثمن اخذا فى الاعتبار المعايير و الامانة المهنية و يتم التنويه عن الفرصة و الفرصة البديلة و القيمة العادلة التى تعتبر المقياس الرئيسى فى عملية التقييم و يجب ان يكون التقرير متوافق مع اى من منظمات التثميين التى ينتمى اليه المثمن 0
والله الموفق!




لمشاهده الندوه

الجزء الاول
http://www.youtube.com/watch?v=J2ML_kO0-es

الجزء الثانى

http://www.youtube.com/watch?v=OhfjYQVfAU4

الجزء الثالث
http://www.youtube.com/watch?v=6RxhUoG9pZI

الجزء الرابع
http://www.youtube.com/watch?v=qvm3g6KJhs4

لجزء الخامس
http://www.youtube.com/watch?v=CAFK8OqLunQ
الجزء السادس

http://www.youtube.com/watch?v=jP9KF1LPdoo




ساعد في نشر والارتقاء بنا عبر مشاركة رأيك في الفيس بوك

رد مع اقتباس
إضافة رد

أدوات الموضوع
انواع عرض الموضوع

تعليمات المشاركة
لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة
لا تستطيع الرد على المواضيع
لا تستطيع إرفاق ملفات
لا تستطيع تعديل مشاركاتك

BB code is متاحة
كود [IMG] متاحة
كود HTML معطلة

الانتقال السريع

Facebook Comments by: ABDU_GO - شركة الإبداع الرقمية
كافة الحقوق محفوظة لـ منتدى المراجع المصرى/المحاسب القانونى محمد صفوت