حكم المحكمه الدستوريه توزيع أعباء ترميم وصيانة العقارات بين الملاك والمستأجرين

[عمرو احمد]

انا : عمرو احمد

قضية رقم 230 لسنة 25 قضائية المحكمة الدستورية العليا "دستورية"

باسم الشعب

المحكمة الدستورية العليا

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم الأحد، الثانى من يونيو سنة 2013م، الموافق الثالث والعشرين من رجب سنة 1434ه.
برئاسة السيد المستشار / ماهر البحيرى رئيس المحكمة
وعضوية السادة المستشارين : أنور رشاد العاصى وعبد الوهاب عبد الرازق ومحمد عبد العزيز الشناوى ومحمد خيرى طه النجار وسعيد مرعى عمرو والدكتور عادل عمر شريفنواب رئيس المحكمة
وحضور السيد المستشار الدكتور / حمدان حسن فهمى رئيس هيئة المفوضين
وحضور السيد / محمد ناجى عبد السميع أمين السر

أصدرت الحكم الآتى

فى القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم230 لسنة 25 قضائية " دستورية ".

المقامة من

1- ورثة/ هدى عبدالعزيز زكى وهم:
أ – السيدة / سامية محمد رياض عبد الشافى
ب – السيد / رأفت محمد رياض عبد الشافى
2-السيدة/ رجاء عبد العزيز زكى
3- ورثة / محمد محسن عبد الستار عبد العزيز وهم:
أ – السيدة / جليلة أحمد إبراهيم عطا
ب – السيدة / أمل محمد محسن عبد الستار عبد العزيز
ج – السيدة / أمنيه محمد محسن عبد الستار عبد العزيز
4- ورثة / محمد سامى عبد الحميد وهم :
أ – السيدة / نجوى عبد الرازق الرافعى
ب – السيدة / سحر محمد سامى عبد الحميد
ج – السيدة / ضحى محمد سامى عبد الحميد
د – السيدة / غدير محمد سامى عبد الحميد
ه - السيد / سيد بهى الدين عبد الحميد
و – السيدة / نادية هانم عبد الحميد
5- السيد/ سيد بهى الدين عبد الحميد
6- السيدة / نادية هانم عبد الحميد

ضد

1- السيد رئيس الجمهورية
2-السيد رئيس مجلس الوزراء
3-السيد محافظ الإسكندرية
4-السيد رئيس حى شرق الإسكندرية
5-السيد مدير لجنة المنشآت الآيلة للسقوط بحى شرق الإسكندرية
6-السيدة/ غادة أبو الحمد عبدالرحمن
7-السيدة/ ليلى إسماعيل محمد
8-السيدة/ سناء محمود زيد
9- ورثة / فوزية صليب عطية أرملة المرحوم فرح ميخائيل وهم:
أ – السيد / الفريد فرح ميخائيل
ب – السيدة / فوتينيه فرح ميخائيل
ج – السيدة / ألفت فرح ميخائيل
د – السيدة / فيوليت فرح ميخائيل
10- ورثة / خميس حسن على صالح وهو
السيد / محمد خميس حسن على
11-السيد/ محمد عبد الحميد سعد
12-السيدة/ أنجيل زكى إسكندر
13-السيد/ سعيد عبد الفتاح مرزوق
14-السيد/ السيد شحاته جمعه شحاته
15-ورثة / فاطمة يوسف محمد وهم:
أ – السيد / أحمد محمد عبد اللطيف
ب – السيد / وليد محمد سعد
16-السيد/ أحمد محمد عبد اللطيف

الإجراءات

بتاريخ الرابع من أغسطس 2003، أودع المدعون صحيفة هذه الدعوى قلم كتاب المحكمة الدستورية العليا طالبين الحكم بعدم دستورية المواد ( 58 ، 59، 60 ، 79 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977، والمادة (33) من اللائحة التنفيذية لهذا القانون، الصادرة بقرار وزير الإسكان والتعمير رقم 99 لسنة 1978، والمادة ( 9 / 2 / أ ) من القانون رقم 136 لسنة 1981، بصدد ما تضمنته تلك المواد من إلزام ملاك المبانى المقامة قبل 22/3/1965 بتنفيذ قرارات الترميم الصادرة فى شأن هذه المبانى على نفقتهم الخاصة، ثم الرجوع بعد ذلك على المستأجرين بجانب فقط من الترميم.
قدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة ، طلبت فيها الحكم برفض الدعوى.
وبعد تحضير الدعوى، أودعت هيئة المفوضين تقريراً برأيها .
ونُظرت الدعوى، على الوجه المبين بمحضر الجلسة، ونظراً لوفاة المدعية الأولى والمدعيين الثالث والرابع، فقد قام ورثتهم بتصحيح شكل الدعوى بالطلبات ذاتها الواردة بصحيفة الدعوى، وقد تقرر حجز الدعوى لإصدار الحكم فيها بجلسة اليوم.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق، والمداولة .
حيث إن الوقائع - على ما يتبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق - تتحصل فى أن المدعين يتملكون العقار، المبين بصحيفة الدعوى، وقد نما إلى علمهم أن ثمة قراراً بترميم هذا العقار، لم يعلنوا به، صدر من لجنة المنشآت الآيلة للسقوط، بحى شرق الإسكندرية، برقم 108 لسنة 2001، فطعنوا عليه، أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية، بالدعوى رقم 4892 لسنة 2001 مساكن الإسكندرية، بطلب الحكم بإلغائه واعتباره كأن لم يكن، واحتياطياً بندب خبير فى الدعوى، وذلك على سند من القول بأن القرار المطعون فيه صدر مخالفاً للواقع، لكون العقار فى حالة جيدة، ولا يحتاج إلى ترميم، وقد حكمت المحكمة بانعدام الخصومة، لوفاة أحد المدعى عليهم قبل رفع الدعوى، فُطعِن على هذا الحكم بالاستئناف رقم 3221 لسنة 58 ق، أمام محكمة استئناف الإسكندرية، وأثناء نظره، دفع الحاضر عن المستأنفين، بجلسة 22/6/2003، بعدم دستورية المواد ( 58 ، 59، 60) من القانون رقم 49 لسنة 1977، والمادة (33) من لائحته التنفيذية، وكذا البند (أ) من الفقرة الثانية من المادة (9) من القانون رقم 136 لسنة 1981، فيما تضمنته هذه المواد من إلزام ملاك المبانى المقامة قبل 22 مارس 1965 بتنفيذ قرارات الترميم الصادرة فى شأنها، وإذ قدرت محكمة الموضوع جدية هذا الدفع، وصرحت للمدعين برفع الدعوى الدستورية، فقد أقاموا الدعوى الماثلة.
وحيث إن المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن نطاق الدعوى يتحدد – فى إطار الدفع بعدم الدستورية وما قررت محكمة الموضوع جديته، وصرحت به – بما يحقق المصلحة الشخصية المباشرة فى الدعوى، إذ إن المحكمة تفصل فى الخصومة الدستورية من جوانبها العملية، وليس من معطياتها النظرية، فلا تفصل فى غير المسائل الدستورية، التى يؤثر الحكم فيها على النزاع الموضوعى. وإذ كان ذلك، وكان المدعون يهدفون من دعواهم الموضوعية إلى إلغاء قرار ترميم العقار المملوك لهم واعتباره كأن لم يكن، وقد ألزمت النصوص المطعون فيها ملاك المبانى المقامة قبل 22 مارس 1965 بتنفيذ قرارات الترميم الصادرة بشأنهم، فإن مصلحة المدعين تتعلق بالمواد ( 58 ، 59 ، 60/1 ، 79/1 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والمادة ( 9 / 2 / أ ) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وكذا المادة (33) من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 49 لسنة 1977، الصادرة بقرار وزير الإسكان والتعمير رقم 99 لسنة 1978، ويتحدد نطاق الدعوى الماثلة فى المواد المشار إليها، وينحصر فيها.
وحيث إن هذه المحكمة سبق أن حسمت دستورية المادة ( 58 ، 59) من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر بحكمها الصادر بجلسة 4/1/2009 فى القضية رقم 223 لسنة 19 قضائية " دستورية " والذى قضى برفض الدعوى ، وقد نشر هذا الحكم فى الجريدة الرسمية فى العدد رقم (3) مكرر، بتاريخ 17/1/2009، كما حسمت دستورية نص الفقرة الأولى من المادة (60) وكذا نص الفقرة الأولى من المادة (79) من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه، المعدلة بالفقرة الأولى من المادة (24) من القانون رقم 136 لسنة 1981، بحكمها الصادر فى القضية رقم 296 لسنة 25 قضائية " دستورية " ، بجلسة 9/4/2006، والذى قضى برفض الدعوى، وقد نشر هذا الحكم فى الجريدة الرسمية بالعدد رقم 18 مكرر (أ) بتاريخ 6/5/2006، وإذ كان ذلك، وكان المقرر أن قضاء هذه المحكمة، فى الدعاوى الدستورية، إنما يحوز حجية مطلقة فى مواجهة الكافة وبالنسبة إلى الدولة بسلطاتها المختلفة، تحول بذاتها دون المجادلة فيه، أو إعادة طرحه عليها من جديد، فإن الخصومة فى الدعوى الراهنة، بالنسبة إلى هذه النصوص تكون غير مقبولة.
وحيث إن المادة (9) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر تنص على أن " تكون أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمبانى، وما بها من مصاعد، على الوجه الآتى:
1-إذا كانت نصف حصيلة الزيادة المنصوص عليها فى المادة (7) كافية، يتم الترميم والصيانة منها.
2- إذا لم تف هذه الحصيلة، أو إذا كان المبنى لا يحتوى على وحدات سكنية، تستكمل، أو توزع أعباء الترميم والصيانة بحسب الأحوال كما يلى:
أ- بالنسبة للمبانى المنشأة حتى 22 مارس سنة 1965، تكون بواقع الثلث على الملاك، والثلثين على شاغلى المبنى.
.............................................".
وحيث إن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أن الرقابة على دستورية القوانين، من حيث مطابقتها للقواعد الموضوعية، التى تضمنها الدستور، إنما تخضع لأحكام الدستور القائم دون غيره، إذ إن هذه الرقابة تستهدف أصلاً صون الدستور القائم، وحمايته من الخروج على أحكامه، باعتبار أن نصوص هذا الدستور تمثل دائماً، القواعد والأصول التى يقوم عليها نظام الحكم، ولها مقام الصدارة بين قواعد النظام العام، التى يتعين التزامها ومراعاتها، وإهدار ما يخالفها من التشريعات، باعتبارها أسمى القواعد الآمرة.
وحيث إنه بالبناء على ما تقدم، فإن هذه المحكمة تباشر رقابتها على النصين المطعون عليهما فى ضوء الأحكام التى تضمنها الدستور القائم الصادر 2012.
وحيث إن المدعين ينعون على النصوص المطعون فيها إهدارها الحماية المقررة لحق الملكية الخاصة، وإخلالها بمبدأى المساواة والعدل بين أفراد المجتمع فضلاً عن مخالفتها لمبادئ الشريعة الإسلامية، ومن ثم جاءت تلك النصوص مصادمة لأحكام المواد ( 2 ، 32 ، 34 ، 38 ، 40 ، 119 ) من دستور عام 1971.
وحيث إنه لما كانت الملكية فى إطار النظم الوضعية، التى تزاوج بين الفردية وتدخل الدولة، لم تعد حقاً مطلقاً، ولا هى عصية على التنظيم التشريعى، ذلك أن المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن الدستور وإن كفل حق الملكية الخاصة، وأحاطه بسياج من الضمانات التى تصونها، وتدرأ كل عدوان عليها، إلا أنه فى ذلك كله لم يخرج عن تأكيده على الدور الاجتماعى لحق الملكية، حيث يجوز تحميلها ببعض القيود التى تقتضيها أو تفرضها وظيفتها الاجتماعية، طالما لم تبلغ هذه القيود مبلغاً يصيب الحق فى جوهره أو يعدمه جل خصائصه؛ لما كان ذلك، وكان المشرع قد استهدف من النصوص الطعينة الحفاظ على العقارات، باعتبارها ثروة قومية، يجب العمل على إطالة عمرها، بترميمها وتعهدها بالصيانة، بما يصونها، مما قد تتعرض له من احتمالات السقوط أو الانهيار المفاجئ، الذى يعرض الأرواح والأموال للخطر، محققاً بذلك مصلحة المالك على المدى البعيد، ببقاء ملكه قائماً لآماد طويلة، دون قصر الأمر على معادلة ضيقة بين تكلفة الترميم والإصلاح، وغلة العقار، فى لحظة زمنية محدودة، كما أن المشرع، وقد ناط بالجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم فحص المبانى، وتحديد ما يلزم لها من صيانة وترميم، بما لها من حيدة وخبرة فنية، وإتاحته الطعن فى قراراتها أمام القضاء ، لا يكون قد قصد إلى مصادرة إرادتهم، أو قدم مصلحة على أخرى، وإنما هدف إلى الحث على سرعة اتخاذ قرار الترميم والإصلاح، فضلاً عن أن المشرع حرص على توزيع أعباء الترميم والصيانة بين المالك وشاغلى العقار، بنسب معينة، وفقاً لتاريخ إنشائه، وهو بذلك يكون قد أقام توازناً بين مصلحة المالك فى الحفاظ على ملكه، وتعهده بالصيانة والترميم، ومصلحة شاغلى العقار من المستأجرين فى استيفاء حقوقهم فى منفعة العقار، بما يؤدى فى النهاية إلى تحقيق الصالح العام، الأمر الذى يصون الملكية ويحفظها على أصحابها، ويكفل فى الوقت ذاته أداءها لوظيفتها الاجتماعية، ومن ثم فإن النعى بإهدار حق الملكية الخاصة يكون على غير أساس.
وحيث إنه لما كان من المقرر، فى قضاء هذه المحكمة، أن الحماية المتكافئة، التى كفلها الدستور للحقوق جميعها، لا تتناول القانون فى مفهوم مجرد، إنما بالنظر إلى أن القانون تعبير عن سياسة محددة، أنشأتها أوضاع لها مشكلاتها، وأنه تغيا بالنصوص التى تضمنها تحقيق أغراض بذاتها، من خلال الوسائل التى حددها، وكان المشرع، فيما استهدفه بالنصوص الطعينة – على نحو ماسبق بيانه- كان مرتكزاً إلى قاعدة عامة مجردة، تستند إلى أسس موضوعية، لا تقيم، فى مجال تطبيقها، تمييزاً من أى نوع بين المخاطبين بها، المتكافئة مراكزهم القانونية بالنسبة إليها، مرتبطة بأغراضها النهائية، مؤدية إليها، فإن النعى بإهدار المساواة والعدل بين المواطنين يكون على غير أساس.
وحيث إن النعى على النص المطعون فيه مخالفته مبادئ الشريعة الإسلامية، مردود بأن النص فى المادة الثانية من دستور 1971، ومن بعده نص المادة الثانية من دستور 2012 على أن مبادئ الشريعة الإسلامية المصدر الرئيسى للتشريع، يدل على أنه لا يجوز لنص تشريعى أن يناقض الأحكام الشرعية القطعية فى ثبوتها ودلالتها معاً، باعتبار أن هذه الأحكام، وحدها، هى التى يمتنع الاجتهاد فيها، لأنها تمثل من الشريعة الإسلامية ثوابتها، التى لا تحتمل تأويلاً أو تعديلاً، أما الأحكام غير القطعية فى ثبوتها ودلالتها أو فيهما معاً، فإن باب الاجتهاد فيها يتسع، لمواجهة تغير الزمان والمكان، وتطور الحياة، وتنوع مصالح العباد، وهو اجتهاد، إن كان جائزاً ومندوباً من أهل الفقه، فهو فى ذلك أوجب وأولى لولى الأمر، ليواجه به ما تقتضيه مصلحة الجماعة، درءاً لمفسدة، أو طلباً لمنفعة، أو درءاً وطلباً للأمرين معاً.
لما كان ذلك، وكانت قواعد توزيع أعباء ترميم وصيانة العقارات بين الملاك والمستأجرين، تُعد من الأمور الوضعية، التى لا تندرج تحت قاعدة كلية أو جزئية من قواعد الشريعة الإسلامية قطعية الثبوت والدلالة، فإنه يكون لولى الأمر- بواسطة التشريع الوضعى – تنظيمها . بما يتفق مع مصلحة الجماعة، ومن ثم يكون النعى بمخالفة النص المطعون فيه لمبادئ الشريعة الإسلامية فاقداً لسنده، متعيناً الالتفات عنه.
وحيث إن المادة (33) من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه، والصادرة بقرار وزير الإسكان والتعمير رقم 99 لسنة 1978 تنص على أنه " يخطر المالك الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم بموعد البدء فى تنفيذ أعمال الترميم والصيانة، وذلك قبل الشروع فى ذلك، بوقت كاف، لتقوم هذه الجهة بمتابعة التنفيذ، وعليه إنجاز أعمال الترميم والصيانة، خلال المدة المحددة لذلك.
وعلى كل من المالك والمستأجر، فور إتمام أعمال الترميم والصيانة، إخطار الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم، بالانتهاء من أعمال الترميم، وطلب اعتماد التكاليف، مرفقاً به المستندات المؤيدة للطلب.
وعلى الجهة المذكورة أن تبت فى الطلب، خلال عشرين يوماً من تاريخ وصوله، وتخطر كلاً من المالك والمستأجر بقرارها، وتتم الإخطارات المنصوص عليها فى هذه المادة بكتاب موصى عليه، مصحوب بعلم الوصول."، وإذ تناول هذا النص مسائل إجرائية، يقوم بها كل من المالك والمستأجر والجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم، تتعلق بترميم وصيانة العقار، فإنه يكون قد صدر فى إطار القواعد التنفيذية والإجرائية اللازمة لإعمال النصوص القانونية المتعلقة بترميم العقارات المبنية، كتنظيم متكامل، ولا يكون قد خرج عن الحدود المقررة للوائح التنفيذية، ولا يكون مخالفاً لأى حكم من أحكام الدستور.
وحيث إن النصين المطعون فيهما لم يخالفا حكماً آخر من أحكام الدستور.

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة برفض الدعوى، وبمصادرة الكفالة ، وألزمت المدعين بالمصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة .

ساعد في نشر والارتقاء بنا عبر مشاركة رأيك في الفيس بوك